фото показано с : nep.co.il

Вчера, 22 октября, Сенат Берлина принял решение о заморозке арендной платы в городе на пять лет. Столица Германии страдает от нехватки жилья на фоне притока населения, в результате чего за последние 10 лет аренда жилья в городе подорожала в два раза.

Должно ли государство вмешиваться в ценообразование на рынке съемного жилья? На этот вопрос нет однозначного ответа. С одной стороны, есть место контролю со стороны государства, так как, в отличие от роста цен на жилье, у роста арендной платы есть плохой аспект – он увеличивает бедность и социальный разрыв. Никто не будет спорить, что в основном арендуют жилье наиболее слабые слои населения, чей доход если и растет, то очень медленно. Но, с другой стороны, инвестируя в объект недвижимости, его владелец стремится к максимальной прибыли и вмешательство государства может вынудить его либо отказаться от инвестиции, либо перестать вкладывать средства в объект (к примеру, не ремонтируя его), чтобы сохранить прибыль.

В Германии противники решения утверждают, что заморозка арендной платы только усугубит жилищную проблему в Берлине, отпугнув застройщиков и инвесторов, но городские власти не могли проигнорировать прошедшие в этом году акции протеста против растущей арендной платы за квартиры. К примеру, участие в марше против повышения аренды в столице Германии, который был организован группой по защите доступного жилья, приняли почти 50 000 демонстрантов. Арендаторов особо раздражает то, что собственники жилья повышают арендную плату, а в случае отказа от оплаты грозят выселением, избавляясь от неимущих в пользу более состоятельных арендаторов. Почти 80 тысяч человек даже подписали петицию с требованием провести референдум об экспроприации квартир у крупных собственников.

Согласно закону, в случае одобрения его Бундестагом, с января 2020 года власти установят контроль над ценами на аренду жилья в столице. Договоры между владельцем недвижимости и съемщиком будут заключаться в соответствии с требованиями законодательства, при этом будет установлен потолок, зависящий от района и состояния квартиры, но не превышающий 9,8 евро в месяц за квадратный метр. Закон затронет все квартиры в столице, построенные до 2014 года — примерно 1,5 млн из 1,9 млн арендованного жилья в столице.

Городские власти намерены нанять 250 госслужащих, которые будут консультировать и рассматривать прошения арендаторов. Арендодателей, которые не будут соблюдать новые правила, накажут штрафами в размере до 500 тысяч евро.

В Израиле, где почти 2,5 млн. человек не имеют собственной крыши над головой, ситуация на рынке съемного жилья значительно осложнилась в последнее десятилетие. Цены на жилье выросли почти вдвое, заставив многих молодых людей отказаться от приобретения квартиры, но и арендная плата выросла более чем на 50 процентов. В Тель-Авиве, который, являясь центром занятости и досуга, притягивает молодых людей, аренда 3-х комнатной квартиры сегодня стоит в среднем около 6 000 шекелей, а 4-х комнатной — более 7 500 шекелей. При этом правительство не только занимает позицию полного невмешательства в ценообразование, но и оказывает постоянное давление на инвесторов, выталкивая их с рынка и вынуждая продавать жилье, которое те сдавали в аренду. Только за последние годы года инвесторы продали почти 20 000 квартир, а так как фонд съемного жилья в Израиле держится исключительно на частных инвесторах, то это привело к сокращению фонда в центре страны и вызвало дополнительный рост арендной платы.

Попытка законодателей начать регулирование рынка, который представляет собой джунгли, куда не ступала нога государства и где владельцы квартир и арендаторы сами устанавливают законы, окончилась полным провалом. Закон о справедливой аренде, который должен был ограничить возможность хозяев ежегодно и произвольно поднимать цены, до своего утверждения добрался абсолютно беззубым, лишь немного повысив правовой статус арендатора.

Вне всякого сомнения, государственное регулирование рынка съемного жилья может предоставить решение только в краткосрочной перспективе, а в долгосрочной может нанести ему непоправимый ущерб. Единственным полноценным решением является строительство доступного жилья, но в Тель-Авиве или в центре страны подобные проекты могут быть реализованы только под эгидой государства, так как высокая стоимость земли превращает их в невыгодные для частных инвесторов. Государство же пока только строит планы строительства сотен тысяч единиц доступного жилья, попутно усугубляя положение арендаторов в центре страны.

Юрий Легков, НЭП. Фото: Роман Позен

97 +