фото показано с : nep.co.il

Большинство людей вообще не понимает механизмов, лежащих в основе процентных ставок, не понимают, как работает ипотека, или экономика в целом - так утверждает профессор Давид Лейзер, вице-председатель Центра пенсионного обеспечения, страхования и экономической психологии в университете имени Бен-Гуриона и декан факультета поведенческих наук в колледже Нетании.

«Большинство думают, что берут ссуду и постепенно возвращают ее равными долями. Мало кто понимает, что такое сложные проценты, то есть проценты на проценты. Немногие понимают и в чем разница ссуды на 30 и 35 лет, и насколько важно сократить срок ипотеки и уменьшить сумму накапливающихся с годами процентов», - говорит Лейзер.

- А что средний израильтянин понимает в процентных ставках?

- По большему счету, он знает только, что они колеблются. Сегодня это оказывает существенное влияние на семейные расходы, поэтому больше тех, кто знает, что на этой неделе Банк Израиля не повысил ключевую ставку. Но кто еще полтора года назад знал, какова ставка, и что такое «прайм»? Широкая общественность не понимает, какими соображениями руководствуются правительство и центробанк, проводя свою экономическую политику. Они рассматривают все это с точки зрения назначения или отмены льгот, которые зависят от интересов лиц, принимающих решения.

Когда мы спрашиваем участников исследования: «Как вы думаете, почему центробанк повышает процентные ставки?», отвечающие переходят на личности: «Биби хочет, чтобы так было, магнаты всем заправляют, правительство стремится навредить людям». Когда ты не в состоянии проследить реальную причинно-следственную связь, естественнее списать это на личную мотивацию, на интриги и заговоры.

- Как это отражается во взглядах на квартирный рынок?

- Одно из предубеждений - вера в то, что цены на квартиры всегда растут. При этом в расчет не принимаются ни инфляция, ни альтернативные виды инвестиций. Это прекрасно видно на примерах, которые приводят люди. Например, такой: «Эх если бы мои родители купили дом за миллион шекелей, сегодня он стоит 3 миллиона». Но это было 35 лет назад, и значительная часть разрыва объясняется инфляцией. Правильнее было бы посчитать годовую реальную прибыль и учесть, сколько заплатили бы родители, погашая проценты по ипотеке. Может быть тогда сделка выглядела бы не такой уж и удачной?

Еще одна ошибка – способ сравнения ежемесячной квартплаты с погашением ипотечной ссуды. Большинство людей, в отличие от экономистов, не думают об альтернативных вариантах – о прибыли, которую могли бы извлечь, предпочтя другой вариант действий. Когда, проводя исследование, мы спрашиваем людей, как ситуация на фондовом рынке способна повлиять на их решение о покупке квартиры, большинство отвечают, что никак. Мало кто учитывает, что если на бирже установится сильная положительная тенденция, то туда и потекут деньги, а цены на квартиры будут расти медленнее, а то и снизятся.

- Как это поможет мне решить, покупать ли собственную квартиру или жить в арендованной?

- Все мы бесчисленное количество раз слышали следующую фразу: «Вместо того, чтобы выбрасывать деньги на аренду, я плачу ипотеку». Это во многом связано с тем, что суммы - сходные. Если бы не это, вы вытащили бы калькулятор и посчитали, сколько вы платите за проценты по ссуде, и подумали бы о том, как оценить ликвидность. Вы бы начали сопоставлять преимущества и недостатки. Но схожие суммы сбивают с толка: здесь вы платите 5000 шекелей в месяц, и здесь вы платите 5000 шекелей в месяц. Но в одном случае вы получаете квартиру, а в другом случае нет.

- Да, тут я плачу, и деньги исчезают в кармане квартировладельца, а тут у меня квартира, которая однажды будет полностью моей.

- Психологически мы склонны отделять реальные активы от виртуальных. Для неспециалиста акции - нечто неосязаемое, которое может стать реальным, только когда деньги поступят на счет. Реальность квартиры несомненна, ты можешь потрогать ее стены.

Стадное чувство - это не всегда плохо

- Мы склонны думать, что потребность в собственном жилье - это что-то очень израильское, а вы говорите, что это просто общечеловеческое.

- Да, именно так. Родители часто готовы финансово поддержать вас, если вы решите покупать квартиру. Но если вы попросите у них деньги для игры на бирже, они вам, скорее всего, откажут. И так же поступают банки по всему миру, и вряд ли банк выдаст вам кредит для инвестиций в фондовый рынок.

- Какова роль страха в понимании людьми рынка недвижимости?

- Люди движимы эмоциями и фобиями. Одна из них – страх испытать в будущем сожаление о содеянном. Люди больше боятся последствий сделанного шага, чем не сделанного. Это нерационально, но очень по-человечески. Если люди что-то делают, то чувствуют ответственность за последствия. А если избегают какого-то шага, то им проще не обвинять себя потом в результатах. Люди стараются не только максимизировать прибыль, но и сбалансировать свои эмоции. И это влияет на принятие решений.

- В каждую эпоху люди испытывают «ажиотаж» по какому-то поводу. До повышения процентных ставок все интересовались инвестициями в недвижимость или криптовалюту. Такое всегда заканчивается пузырем, который непременно лопается?

- Ажиотаж – пример стадного поведения, и это не обязательно всегда плохо. Вот пример, который я привожу в своих лекциях: вы едете по шоссе, и видите, как внезапно все машины перед вами начали сворачивать на проселочную дорогу. Водители, вероятно, знают что-то, чего не знаете вы. Было бы разумно следовать за ними - может быть, они получили предупреждение от навигатора, что на дороге произошла авария и быстрее будет сделать объезд.

Когда возникает ситуация неопределенности, естественно смотреть, что делают другие, потому что, может быть, они знают что-то, чего не знаю я. Но это также объясняет, как образуются пузыри. Даже если цена больше не кажется разумной, люди будут пытаться найти оправдания, заявляя, что то, что происходит сейчас, уникально и отличается от прошлого.

- Что на самом деле влияет на людей, решающих взять ипотечную ссуду и купить квартиру?

- В отсутствие каких-то серьезных экономических обоснований люди будут следовать поверхностным и банальным лозунгам. Например такому: «Что бы ни случилось, по крайней мере, у меня будет крыша над головой».

- Вы утверждаете, что средний израильтянин не анализирует рыночную ситуацию, принимая решение о покупке квартиры?

- Да, таким анализом занимаются немногие. Все проще: «Другие покупают, и я куплю». Соображения о том, что у подрядчиков скоро «кончится воздух», и им придется снижать цены, подавляющим большинством в расчет не принимаются. От покупки воздерживаются только если платежи по ипотечной ссуде оказываются неподъемными.

- Политика министерства строительства по решению жилищного кризиса – квартирные лотереи. Что Вы об этом думаете?

- Люди и тут далеки от рационального подхода - как и в случае с розыгрышами других лотерей: тот, кто заполняет бланки «лото», например, не вычисляет вероятность выигрыша, он покупает мечту. «Цена для новосела – решение политика, экономисту такое бы и в голову не пришло. Ты продаешь участникам квартирных лотерей мечту, которая иногда становится реальностью, что в этом плохого? Политики хотят, чтобы люди испытывали положительные эмоции, особенно по отношению к ним. С этим ничего не поделаешь. Экономически же, с точки зрения использования государственных средств, это неэффективно.

Ким Лагзиэль, TheMarker. Фото: Оливье Фитуси

The post «Цена для новосела – решение политика, экономисту такое бы и в голову не пришло» appeared first on НЭП.

53 +