2019-6-19 12:54 |
Должно ли государство вмешиваться в ценообразование на рынке съемного жилья? На этот вопрос нет однозначного ответа. С одной стороны, есть место контролю со стороны государства, так как, в отличие от роста цен на жилье, у роста арендной платы есть плохой аспект – он увеличивает бедность и социальный разрыв. Никто не будет спорить, что в основном арендуют жилье наиболее слабые слои населения, чей доход если и растет, то очень медленно. Но, с другой стороны, инвестируя в объект недвижимости, его владелец стремится к максимальной прибыли и вмешательство государства может вынудить его либо отказаться от инвестиции, либо перестать вкладывать средства в объект (к примеру, не ремонтируя его), чтобы сохранить прибыль.
В Израиле ситуация на рынке съемного жилья значительно осложнилась в последнее десятилетие. Несмотря на резкий рост арендной платы — по данным министерства строительства, c 2008 по 2014 год арендная плата в Израиле выросла в среднем почти на 58 процентов, в Тель-Авиве – на 72 процента — правительство занимает позицию полного невмешательства. При этом министерство финансов оказывает постоянное давление на инвесторов, выталкивая их с рынка и вынуждая продавать жилье, которое те сдавали в аренду. Только за последние два года инвесторы продали почти 12 тысяч квартир, что привело к сокращению фонда арендного жилья в центре страны и вызвало дополнительный рост арендной платы.
Попытка законодателей начать регулирование рынка, который представляет собой джунгли, куда не ступала нога государства и где владельцы квартир и арендаторы сами устанавливают законы, окончилась полным провалом. Закон о справедливой аренде, который должен был ограничить возможность хозяев ежегодно и произвольно поднимать цены, до своего утверждения добрался абсолютно беззубым, лишь немного повысив правовой статус арендатора.
И тем не менее, правительству придется предпринимать какие-то шаги, так как если на периферии арендная плата еще может снизиться благодаря многочисленным проектам «Цены для новосела», то в центре страны ситуация будет только ухудшаться. Попытки массивного строительства жилья под долгосрочную аренду в районах спроса, скорее всего, обречены на провал. Пример тому можно найти в программе застройки участка, на котором располагалась старая центральная автобусная станция в Тель-Авиве. Окружная строительная комиссия утвердила строительство 1 160 квартир, из них 30 процентов — под долгосрочную аренду. Решение встретило яростное сопротивление владельцев земли, подрядчиков и муниципалитета, так как своей низкой стоимостью (оценочная стоимость подобной квартиры в два раза ниже стоимости «обычной» квартир) такие квартиры занижают доходность проекта. Практически наверняка под таким давлением окончательное решение окружной комиссии будет иным.
Правительство может взять на вооружение инициативы властей Берлина, где арендная плата выросла более чем вдвое с 2011 года. Правда, в отличие от израильтян, возмущенные произволом владельцев жилья арендаторы вышли на улицы — к примеру, участие в марше против повышения аренды в столице Германии, который был организован группой по защите доступного жилья, приняли почти 50 000 демонстрантов. Арендаторов особо раздражает то, что собственники жилья повышают арендную плату, а в случае отказа от оплаты грозят выселением, избавляясь от неимущих в пользу более состоятельных арендаторов.
Под давлением горожан Ceнaт Бepлинa плaниpуeт зaмopoзить пoвышeниe apeнды в городе нa пять лeт. Нововведения затронут около 1,6 миллиона объектов недвижимости, за исключением новостроек и социального жилья. Ожидается, что соответствующий закон вступит в силу не позднее января 2020 года. Сенат намерен установить штраф до 500 тысяч евро за нарушение новых правил.
Естественно, государственное регулирование рынка съемного жилья может предоставить решение только в краткосрочной перспективе, а в долгосрочной может нанести ему непоправимый ущерб. Единственным полноценным решением является строительство доступного жилья. Но пока жилье не строится, нет никакой причины не ввести определенные ограничения на размер арендной платы, скажем, на ближайшие 4-5 лет.
Юрий Легков, НЭП. К.В. Фото: Роман Позен
|
