фото показано с : nep.co.il

До сих пор суды исходили из того, что война в Израиле представляет собой предсказуемый риск, который необходимо учитывать при заключении договоров об аренде. Сегодня ситуация решительным образом поменялась, и это, будем надеяться, заставит суды по-новому трактовать права нарушителей контрактов.

Квартиросъемщики в эти трудные дни оказалось в нелегкой ситуации. Иногда единственным способом спастись от обстрелов является переезд в другую квартиру, но жильцы связаны договором и вынуждены оставаться там, где их жизни угрожает реальная опасность. Другие проживают в пока безопасных районах, но положение дел может измениться в любую минуту. Измениться должно и законодательство – так, чтобы разрешить арендаторам расторгать договоры на съем жилья без защитных помещений. Это веление времени.

Доступная арендаторам возможность расторжения договора аренды предусмотрена статьей 18 (алеф) Закона о контрактах, в которой рассматриваются оправданные причины расторжения договоров. Арендатор при этом может сослаться на нарушение договора ввиду обстоятельств, которые невозможно было предвидеть во время заключения сделки, а также на невозможность дальнейшего исполнения договора согласно намерениям сторон на момент его подписания. Это – субъективные критерии, поскольку речь идет о том, мог или не мог арендатор предвидеть развитие событий на момент подписания договора.

Еще одно положение закона, которое довольно часто использовалось в период эпидемии коронавируса - статья 15 Закона об аренде. Эта статья предоставляет арендатору возможность приостановить выплату арендной платы или расторгнуть договор. Отличие от статьи 18 (алеф) Закона о контрактах состоит в том, что в этом случае арендатор лишь «приостанавливает» выплату арендной платы (то есть после войны он должен вернуться в квартиру и продолжать платить арендную плату), а арендодатель вправе расторгнуть договор по истечении разумного периода времени. Целью законодателя было предусмотреть случаи, в которых арендатор не в состоянии воспользоваться арендованным имуществом в силу внешних обстоятельств.

Тенденция судов на протяжении многих лет заключалась в сокращении использования статей, оправдывающих нарушение договоров. Способность (или неспособность) предвидеть развитие событий неоднократно толковалась судами, и на практике практически эти статьи оказались выхолощенными. Судьи часто ссылались на слова своего коллеги - судьи Моше Ландау, который в ходе судебного разбирательства, которое рассматривалось в конце 1980-х годов, заявил: «До тех пор, пока между Израилем и всеми его соседями не установится прочный мир, опасность начала войны всегда укладывается в пределы ожиданий».

Однако в последние годы были представлены и расширительные трактовки, согласно которым влияние необычного события - такого как начало войны - на характер договорных отношений должно быть отдельно рассмотрено в каждом конкретном случае. То есть, проверяться должна не вероятность войны, а ее практические последствия для характера договорных отношений.

Попытки расширительного толкования причин оправданного нарушения договоров предпринимались и во время эпидемии, но не увенчались успехом: тогда такие доводы предъявлялись в основном арендаторами офисов, которые не могли ими пользоваться из-за ограничений, введенных государством. Несмотря на это, похоже, именно сейчас судам придется переосмыслить ситуацию, предоставив интерпретацию более уместную для необычного периода, в котором мы находимся.

Война, вероятно, продлится долго, и потому нынешняя ситуация отличается от той, когда нам приходилось заботиться о собственной безопасности в течение коротких периодов боевых действий. Арендаторы сегодня понимают, что проживание в квартире без минимальной защиты, то есть без МАМАДа и в домах без бомбоубежищ представляет собой реальную опасность. Поэтому, как нам представляется, суды сегодня обязаны смягчить свой подход к вопросу о правомерности нарушений арендных договоров и перед тем, как выносить постановления, проверять, мог ли арендатор действительно ожидать длительной войны, которая включает ракетные обстрелы и проникновение в дом террористов.

И есть еще один довод: в договорах аренды (которые в большинстве случаев составляет арендодатель), предусмотрены декларация квартиросъемщиков, заявляющих, что они ознакомились с состоянием жилья и согласны его снять, но ни разу в текстах договоров мы не видели заявлений арендаторов о том, что
они проверили безопасность квартиры и прилегающей к ней территории и нашли их удовлетворительными.

Эрез Сапир, TheMarker. Фото: Эрик Мармор

The post Многие арендаторы оказались в квартирах без защитных помещений, но не вправе разорвать договоры и переехать на другую квартиру appeared first on НЭП.

32 +