фото показано с : nep.co.il

Банк Израиля замечтался, заснул и долго не поднимал нулевую процентную ставку, зарплаты в хайтеке все еще зашкаливают, богатые родители берут огромные ссуды, чтобы купить квартиры для своих детей. А если и этого мало, то вот - война в Украине, которая тоже поспособствовала росту квартирных цен.

Государство вытесняет с рынка жилья молодые пары и большие семьи, которые отчаянно нуждаются в еще одной комнате, и отказывает им в элементарном праве на крышу над головой. Роковая комбинация проводившейся Банком Израиля политики низких процентных ставок и недостаточное количество земли, выделяемой под строительство государством, которое превратилось в заправского спекулянта, привело к невиданному скачку цен на квартиры.

В течение последних двадцати лет цены на квартиры в Израиле росли, в среднем на 5% в год. Для сравнения, индекс S&P 500 рос на 8,2%, (здесь и в нижеследующих расчетах предполагается, что индекс останется на текущем уровне до конца года). На протяжении же последних пятнадцати лет цены на квартиры росли в среднем на 7,5% в год, S&P 500 примерно на столько же – на 7,3%.

Тем, кто помог подбросить вверх цены на жилье, был Банк Израиля, установивший процентную ставку, которая в течение последних пяти лет составляла в среднем 0,16%. На протяжении последних трех лет цены на квартиры росли в среднем на 8,9% в год, а S&P 500 - на 9,4%. И здесь тоже именно Банк Израиля помог ценам на квартиры успешно конкурировать с акциями: ключевая ставка в это время составляла 0,17% в год.

Израильтяне быстро поняли намек центробанка: занимайте дешево, используйте кредиты на всю катушку и покупайте, покупайте, покупайте. В течение двух последних лет цены на квартиры росли на 12,6% в год, вдвое быстрее, чем S&P 500. Но и это не конец. За последний год цены выросли еще на 18%, а на протяжении последних трех месяцев - почти на 20% в годовом исчислении.

А потом? Угадайте, что случилось потом? Банк Израиля очнулся ото сна и начал повышать ключевую ставку. Если когда-то биржевой индекс S&P 500 рос с опережающей скоростью, то со временем неудачная политика Банка Израиля, выдерживающего отрицательную реальную ставку (за вычетом инфляции), привела к отставанию биржевого индекса от квартирных цен.

На прошлой неделе Банк Израиля, наконец, очнулся от сна и заблуждений и резко поднял процентную ставку – до 2%. Мы должны поздравить центробанк и поприветствовать его усилия в борьбе с инфляцией, но, признаться, мы ошеломлены тем, что в заявлении, сопровождавшем сообщение о повышении ставки, цены на жилье и арендная плата были упомянуты мельком, всего в нескольких строчках.

В работе экономистов Йоси Яхина и Инона Гамрасни из Банка Израиля, опубликованной в июле этого года, приводится ряд причин роста цен: дефицит квартир, увеличение свободных доходов населения, а также денежно-кредитная политика, но, по мнению исследователей, вклад денежно-кредитной политики был второстепенным, а начиная с 2012 года и вовсе исчезающе малым.

Я с этим выводом несогласен. Исследователи утверждают, что в периоды высоких цен дети, в том числе и состоящие в браке, склонны жить вместе с родителями. ЦСБ определяет домохозяйство как людей, живущих в одной квартире. Это означает, что невозможно измерить спрос на квартиры исходя из прироста числа домохозяйств, так как существует скрытый потенциальный спрос на жилье со стороны детей, живущих вместе с родителями. В период роста цен плотность проживания в Израиле увеличивается, и часть спроса на жилье остается скрытой. Это явление распространено во всем мире, в США, к примеру, в настоящее время 25% молодых пар живут с родителями.

По аппроксимированным данным ЦСБ, количество новых квартир начало уменьшаться с октября, когда минфин объявил о налоге на покупку инвесторских квартир. С октября 2021 года спрос на квартиры снижается в среднем на 1,9% в месяц - после того, как с мая 2020 года и по сентябрь 2021-го он рос на 1,4%. Иными словами, введение налога повлияло на спрос.

По данным ЦСБ, во втором квартале в Израиле появилось только 15 970 новых квартир, на 10% меньше, чем в первом квартале. Количество сделок резко сократилось и по данным последнего минфиновского отчета.

Парадокс цены

Здесь есть своего рода загадка: спрос на квартиры в последние месяцы падает, а цены на квартиры продолжают расти. В чем дело? Одно из объяснений может быть таким: в расчет приняты разные периоды - последние повышения цен относятся к маю-июню, а данные о спросе верны на конец июня. Вторая причина – ускорение роста индекса цен на строительные материалы, который стремительно растет, в основном за счет удорожания материалов.

За последний год индекс вырос на 6,6%, а к концу июля темпы роста ускорились до 6,8%. Валовая прибыль подрядчиков обычно составляет около 15%, а это значит, что повышение индекса свело на нет половину прибыли и подтолкнуло подрядчиков к повышению цен.

Третья причина - высокий уровень кредитного плеча покупателей квартир в центре страны. По данным отчета главного экономиста министерства финансов, родители в центральном регионе, по-видимому, оказывают своим детям вдвое большую поддержку, чем на периферии, то есть богатые родители покупают своим детям квартиру за счет заемных средств.

Еще одна причина, и это относится прежде всего к Тель-Авиву: средняя зарплата покупателей квартир, работающих в хайтеке. На долю сотрудников хайтек компаний пришлась четверть всех покупателей квартир в июне. Их средняя зарплата составляет 58 600 шекелей в месяц, то есть, вдвое превышает среднюю зарплату купивших квартиры в этом месяце. Они могут платить больше, и цены на жилье стремительно растут.

Подрядчики стремятся продать побыстрее: в июне, по данным минфина, около 60% квартир было продано «на бумаге»: покупатели хотят гарантировать сегодняшние цены, и подрядчики перешли на увеличение финансирования за счет денег покупателей. Им, по-видимому, дешевле финансировать себя за счет авансов покупателей, чем брать банковские ссуды или платить небанковским кредитным организациям.

Процентные ставки стремительно растут. Поскольку квартиры продаются «на бумаге», количество квартир в руках подрядчиков остается неизменным (по данным ЦСБ, 47 тысяч на конец июня). Это правда, что в соответствии с Законом о купле-продаже платежи подрядчику до получения покупателем квартиры застрахованы, но при задержках, если подрядчики разоряются, компенсация покупателям квартир не является полной с учетом необходимости переезжать на другую съемную квартиру в ожидании получения ключей от купленной квартиры, а арендная плата тем временем растет.

Война в Украине

Пока все ждут стабилизации на рынке жилья, а это случится если темпы завершения строительства возрастут и достигнут темпов начала строительства, а рост процентной ставки снизит спрос на квартиры, появился еще один фактор, который способен вновь взвинтить цены. Из-за войны в Украине около 35 тысяч репатриантов прибыли в Израиль только в первой половине года - по сравнению с 27 тысячами за весь 2021 год.

Спрос растет, а Израиль попал в ловушку частых выборов и смены правительств, что не позволяет принимать принципиальные и долгосрочные решения по преодолении хаоса на рынке жилья. Даже Банк Израиля обратил внимание на происходящее и указал, что политическая неопределенность способна омрачить экономическую ситуацию. Увеличится число молодых пар, которые будут сдавать принадлежащие им квартиры и переезжать к родителям, чтобы как-то справиться с выплатами по ипотеке.

Шломо Маоз, Walla. Фото: Давид Граевский

The post Жизнь с родителями: жилищный кризис в Израиле серьезнее, чем кажется appeared first on НЭП.

86 +