2018-10-15 13:00 |
Уход инвесторов с квартирного рынка объясняется не только повышением налогов, но и снижением доходности от арендной платы.
Об этом свидетельствует опрос, проведенный институтом изучения общественного мнения «Геокартография». С другой стороны, именно сокращение доли инвесторов на рынке жилья в течение последних двух лет приостановило снижение доходности от сдачи квартир в наем.
Опрос обнаружил, что на протяжении 2003-2016 годов доходность съемных квартир последовательно снижалась по всей стране. Главная причина – резкий рост квартирных цен, за которым не поспевал рост арендной платы. Усредненная доходность от сдачи квартиры в аренду снизилась с 4,5% в 2003 году до 3,0% в 2016-м.
Однако затем, в 2017 году сокращение доходности приостановилось, а доходность от сдачи в наем небольших квартир даже немного повысилась. В «Геокартографии» полагают, что причин приостановки неблагоприятной для инвесторов тенденции несколько, и главная – прекращение, возможно лишь временное, роста цен на сами квартиры. Еще одна причина – начавшееся в третьем квартале 2016 года активное вытеснение с рынка инвесторов посредством повышения налогов. Что же касается арендных цен, то, по данным ЦСБ, расходы на жилье (фактически – арендные цены) в последние месяцы демонстрируют тенденцию к снижению темпов роста. В июне соответствующий показатель составлял 2,8%, затем, в августе, снизился до 1,9%, а в сентябре – до 1,7%.
Менее выгодными станут инвестиции и с началом процесса повышения учетной ставки Банка Израиля: ожидается, что ставка начнет расти, самое позднее, в первом квартале будущего года. Стоит отметить, что ставки на ипотечные ссуды в течение нескольких последних месяцев уже демонстрируют тенденцию к повышению и, скорее всего, этот рост в ближайшее время ускорится. Но и это еще не все. Эксперты полагают, что арендные цены снизятся в результате завершения все большего числа проектов в рамках программы «Цена для новосела» и правительственной программы долгосрочной аренды, реализуемой госкомпанией «Дера ле-азкир» в Иерусалиме, Тель-Авиве, Хайфе и многих других городах.
В компании «Геокартография» по заказу издания Globes проанализировали доходность от сдачи в наем 4-комнатных квартир в различных городах Израиля и обнаружили, что в Иерусалиме и Тель-Авиве доходность продолжает снижаться ввиду повышенного спроса покупателей, в том числе – инвесторов.
Среди других сравнительно крупных городов, насчитывающих 200-300 тысяч жителей, резче всего доходность снизилась в Петах-Тикве. Составители отчета объясняют это продолжающимся ростом цен на квартиры в этом городе и застывшей арендной платой. В Хайфе, Нетании, Рамат-Гане и Ришон ле-Ционе доходность в течение последних двух лет почти не изменилась и находится в пределах 2,9-3,5%. Среди городов, в которых доходность незначительно повысилась – с 3,4% до 3,6% – Ашкелон и Бат-Ям.
Йоси Шваймер, главный экономист инвестиционной компании «Мигдаль шукей хон», комментируя данные опроса, обратил внимание и на то, что с начала 2018 года индекс строительных компаний на тель-авивской бирже снизился почти на 6%. По его словам, происходящее, возможно, свидетельствует о трудностях, ожидающих этот сектор в виду масштабного строительства в рамках программы «Цена для новосела».
Евгений Весник, НЭП
источник »
|
