2024-2-4 10:00 |
Уже более десятилетия муниципалитет Бат-Яма пытается создать на юго-западе города туристический комплекс, где разместились бы несколько новых гостиниц. Однако пока все эти попытки остаются безрезультатными. Обширный земельный участок у моря площадью 58 га по-прежнему пустует.
В течение последних лет несколько крупных компаний, занимающихся недвижимостью, приобрели 7 кусков земли на границе Бат-Яма и Ришон ле-Циона. Они планируют застроить их гостиницами. Среди купивших земельные участки компаний – «Африка-Исраэль малонаут», «Рами Швиро», «Хен и Итай Гинди», «Дамари».
На нынешней неделе произошло событие, позволяющее лучше понять тенденции, набирающие силу в этой области. Тель-авивская комиссия по планированию и строительству отвергла проект строительства, представленный компаниями «Рами Швиро» и «Хен и Итай Гинди». Он заключался в частичном перепрофилировании земельных участков площадью 1,1 га, купленных ими в 2020 году. Компании просили позволить им построить на расстоянии 300 м от моря жилые дома на 150 квартир.
Решение комиссии означает многое для застройщиков, пытающихся реализовать подобные проекты в прибрежной полосе центра страны. В последние годы в Тель-Авиве и Герцлии несколько земельных участков были застроены и гостиницами, и жилыми домами. Но, начиная с 2022 года, министерство туризма воздерживается от рекомендаций, связанных с поощрением такого типа строительства. Решение тель-авивской комиссии по планированию, отвергнувшей проект компаний «Рами Швиро» и «Хен и Итай Гинди» подкрепляет эту тенденцию.
«Рами Швиро» и «Хен и Итай Гинди» пытались обосновать свою просьбу рекомендацией министерства туризма от 2019 года. Но, как уже было сказано, она утратила силу в 2022 году. А муниципальная комиссия по планированию и строительства Бат-Яма приняла решение, в соответствии с которым под жилую застройку может быть перепрофилировано не более 25% площади земельных участков, отведенных под гостиницы.
«Если бы землю давали бесплатно, может быть, мы построили бы гостиницы»
«Речь идет о первой береговой линии, - говорит член окружной комиссии по планированию. – Она должна оставаться достоянием общества. На берегу моря не должны жить олигархи и прочие богачи, которые смогут купить там квартиры».
Точно так же считает и председатель комиссии, Эран Ницан. В постановлении, принятом по его предложению, отмечается, что «было бы неверным менять предназначение земельных участков, расположенных на первой береговой линии. Комиссия считает, что на берегу моря в центре страны возможно только строительство гостиниц. Побережье должно быть доступным для всех граждан, а не только для отдельных лиц».
Это постановление ставит заслон на пути планов, связанных со строительством жилых домов на земле, предназначенной для гостиниц. «Подобное перепрофилирование земельных участков может иметь далеко идущие последствия, - подчеркивается в нем. – Данный вопрос необходимо рассматривать в широком контексте, а не сквозь призму узких коммерческих интересов».
Компании «Рами Швиро» и «Хен и Итай Гинди» утверждали, что перепрофилирование под жилищное строительство 25% площади земельных участков не оправдает их высокие расходы на возведение гостиниц. В подкрепление своих слов они приводили заключение оценщицы Даниэлы Паз-Эрез. В соответствии с ним, при 25-процентном перепрофилировании участков прибыль компаний составила бы всего 3,2%. Как правило, застройщики, реализующие подобные проекты, рассчитывают на прибыль не менее 15%. Для того, чтобы достичь этой цифры, на принадлежащей компаниям земле нужно построить 165 квартир. Это означает, что перепрофилировать под жилищное строительство необходимо перепрофилировать 53% площади земельных участков.
«Если бы землю в Бат-Яме раздавали бесплатно, строить гостиницы на ней было бы выгодно, - говорит представитель гостиничной отрасли. – Когда подрядчики подают заявки на участие в конкурсе, они рассчитывают на то, что на части доставшейся им земли они смогут построить жилые дома. Но в муниципальная комиссия по планированию Бат-Яма воспротивилась такому подходу. Подрядчикам сказали: вы знали, на что шли. Получили землю под строительство гостиниц – вот и стройте гостиницы».
В Бат-Яме останавливаются, в основном, туристы, которые не смогли найти подходящее жилье в Тель-Авиве. Цены на гостиницы в городе относительно низкие, и в них всегда есть свободные места. В первой половине 2023 года гостиницы Тель-Авива были заполнены на 65%, а гостиницы Бат-Яма – на 55%. Разница в цене на номера в Тель-Авиве и Бат-Яме составляет около 35%.
«То, что хорошо для Тель-Авива, хорошо и для Бат-Яма»
В течение последних лет в Тель-Авиве были утверждены несколько проектов, сочетающих строительство гостиниц и жилых домов на одних и тех же земельных участках. Застройщики надеялись, что то же самое будет и в Бат-Яме. Однако в реальности вышло по-другому.
«То, что хорошо для Тель-Авива, хорошо и для Бат-Яма, - говорит Ронит Швиро, совладелица строительной компании. – Я думаю, окружная комиссия по планированию и министерство туризма не изучили всерьез план строительства гостиниц на границе Бат-Яма и Ришон ле-Циона. Они проигнорировали тот факт, что, когда туризм был на пике, перепрофилировать под жилые дома рекомендовалось 49% площади земельных участков. Муниципалитет Бат-Яма понимает, что без этого гостиниц просто не будет. От принятого комиссией решения проигрывает все общество. Теперь строительство гостиниц откладывается еще на несколько лет».
Офер Попс, консультант занимающихся недвижимостью компаний, считает, что сегодня перепрофилирование земельных участков под жилищное строительство не утвердили бы и в Тель-Авиве. «Но это на самом деле никому не выгодно, - говорит он. – Или же кто-то считает, что нужно оставлять незастроенными обширные куски земли в надежде на то, что через 25 лет ситуация с туризмом в Израиле изменится к лучшему. Без строительства у моря жилых домов Бат-Ям останется без новых гостиниц».
«Впрочем, это относится и к другим городам», - добавляет он.
Ранит Нахум-Халеви, TheMarker. Фото: Моти Мильрод
The post Почему новые гостиницы у моря в Бат-Яме до сих пор не построены appeared first on НЭП.
источник »
|