фото показано с : nep.co.il

Как сообщал НЭП, в конце прошлого года, в декабре, продажи новых квартир, достигли максимума по крайней мере за последние 20 лет. Даже если не считать квартиры, реализованные в рамках программы «Цена для новосела», декабрьские продажи - рекордные с июня 2015-го, когда инвесторы раскупали квартиры накануне повышения налога на покупку.

Но на этот раз дело не в инвесторах, точнее – не только в инвесторах. В министерстве финансов обращают внимание на то, что продажи резко увеличились в неделю, предшествующую введению 27 декабря третьего карантина. Минфин сообщает, что в течение этой недели (когда уже точно было известно, что карантину – быть), продажи подскочил на треть по сравнению с предыдущей неделей и в полтора раза по сравнению с двумя первыми неделями декабря.

Так было и накануне второго карантина, но, заявляют в Минфине, отличие заключается в том, что на этот раз темпы продаж росли и во время самого карантина. Составители минфиновского отчета предполагают, что, возможно, дело в том, что как раз в это время объявили о начале вакцинации, и потому покупатели преисполнились оптимизма и поспешили с заключением сделок. Но главная причина, скорее всего, другая. Именно тогда, в середине декабря, Банк Израиля сообщил, что отменяет ранее действовавшее ограничение на долю ссуды с привязкой к «прайму» (не более трети ссуды).

Насколько подешевели квартиры?

В ипотечном подразделении банка «Леуми» говорят, что почти на 10%. Точнее - говорят, что после объявления Банка Израиля об отмене ограничения на ссуды под «прайм» платежи по новым ссудам снизились на 10% (центробанк, правда, утверждает, что намного меньше, и что банки не в полной мере делятся выгодой с заемщиками).

Вас никогда не удивляла такая странная вещь. С одной стороны утверждается, что за последние годы квартирные цены выросли на многие десятки процентов. С другой стороны, известно, что зарплаты выросли значительно меньше. При этом, однако, и это тоже хорошо известно, ипотечные банки, как правило (исключений очень немного), не дают машканту, выплаты по которой превышают треть доходов заемщиков. Так как же объяснить постоянные рекорды по объемам выдачи ипотечных ссуд?

Да очень просто. Цены на сами квартиры выросли, а ежемесячные платежи – нет, или, по крайней мере, росли намного медленнее, потому что ссудный процент год за годом снижался. Нас ведь на самом деле с точки зрения текущих семейных расходов не очень интересует, сколько стоит квартира: купил и забыл – не машина, при покупке которой стоит поинтересоваться как она «держит цену», и за сколько ее удастся продать через три-четыре года. Нас интересует, сколько, купив квартиру, мы будем выплачивать по машканте.

Примерно также обстоят дела и с арендаторами съемного жилья. Их ведь не интересует, сколько стоит квартира, в которой они живут: их интересует размер ежемесячной квартплаты. Разница лишь в том, что при покупке нужен приличный начальный капитал. Когда-то ведь почти так и было: большинство израильтян, пока было можно, брали машканту в максимально возможных размерах – 90% от стоимости квартиры, а потом на протяжении 10, 20, 30 лет ежемесячно гасили ее – как квартиросъемщики платят квартплату.

Опять-таки, рядовых покупателей, не интересует и размер ссуды, как таковой. Их интересует только ежемесячный платеж в счет погашения этой ссуды. Помните, как лет 10-15 тому назад, когда заемщики стали все чаще и чаще брать ипотечные ссуды с привязкой к «прайму», а не к индексу цен, потому что это было выгоднее, все наперебой пугали их тем, что если «прайм» вырастет, то ежемесячные платежи станут непосильными? Помните, как в мае 2011-го учетная ставка Банка Израиля достигла максимума за предшествующие два с половиной года, и руководство центробанка, опасаясь, что рост учетной ставки в будущем (а «прайм» именно к учетной ставке и привязан) приведет к резкому росту выплат по ипотечным ссудам и ограничил «праймовую» составляющую машканты?

Но ведь верно и обратное! Если «прайм» выгоднее и с привязкой к «прайму» можно взять больше, чем раньше, то выплачивать ссуду становится все легче и легче. Другими словами: теперь, когда ограничение снято, значительно увеличилось число покупателей, которые могут позволить себе взять ипотечную ссуду, не выходя за рамки: на долю платежей должно приходится не более трети семейных расходов.

Виктор Хафин, НЭП. Фото: Роман Позен

The post Кто покупает новые квартиры? appeared first on НЭП.

69 +