фото показано с : nep.co.il

Министерство финансов опубликовало обзор рынка недвижимости за первый квартал 2021 года. С одной стороны, данные в нем устарели, по крайней мере, на три месяца. С другой стороны – их удобно сравнивать с данными годичной давности, за первый квартал 2020-го, когда последствия эпидемии еще не слишком ощущались (хотя во второй половине марта стали довольно заметными).

Минфин сообщает, что с января по март текущего года инвесторы продали 6 600 квартир, на 21% больше, чем в первом квартале 2020-го года и почти на четверть больше, чем в первом квартале предыдущего, 2019 года. Это и вообще самый высокий уровень инвесторских продаж за последние четыре года.

Любопытно, что в Тель-Авиве объемы инвесторских продаж уменьшились, а во всех остальных районах, в первую очередь на периферии, особенно в северном регионе, резко возросли. В меньшей степени продажи выросли и во всех остальных регионах – от 13% в районе Иерусалима до 38% в Нетании и Реховоте.

Почему инвесторы вообще продали так много квартир? Может быть, они прогнозировали снижение цен и спешили избавиться от жилья? Не обязательно. Ведь в тот же период другие инвесторы купили примерно такое же количество квартир, даже чуть больше – 6 800. В Минфине признают, что у них недостаточно данных, но из первичного анализа сделок в Центральном регионе страны следует, что среди продавцов было много владельцев убыточных компаний, и владельцы продаваемых квартир несли убытки еще до эпидемии. Средний же уровень доходов тех, кто покупал квартиры, был значительно выше. Иными словами, многие продавцы расставались со своими инвестиционными квартирами «не от хорошей жизни».

Где инвесторы продавали квартир в убыток?

По данным обзора, наиболее велика доля квартир, проданных в убыток, в периферийных городах. А вот в регионе Ха-Шарон, таких, убыточных квартир практически не было.

В среднем, в первом квартале в убыток в реальном исчислении – за вычетом инфляции - были проданы почти 11% квартир. Примерно таким же, чуть ниже, этот показатель был и в начале, и в конце прошлого года. По сравнению с предкризисным периодом доля убыточных квартир значительно увеличилась. Например, в последнем квартале 2019 года в убыток проданы немногим более 7% квартир. Кроме того, сообщается, что средний доход инвесторов от продажи квартир в первом квартале текущего года по сравнению с прошлогодним сократился на 20%.

Но все это – средние показатели. Разброс очень велик. В Тель-Авиве, к примеру, проданных в убыток квартир – всего 4%, а в Тверии – почти четверть. В Беэр-Шеве и Хайфе, в которых доля инвесторов на рынке жилья на протяжении последнего десятилетия была особенно велика, в убыток проданы, соответственно 17% и 13% всех квартир.

Министерство финансов опубликовало рейтинг городов по доле квартир, проданных в первом квартале в убыток. Сомнительное первое место в этом рейтинге занимает Димона – в этом городе в убыток проданы 38% квартир. Второе и третье места делят Нагария Афула – по 26%. На считанные доли процента им уступает Тверия.

В центральном же регионе доля таких убыточных квартир в несколько раз меньше – от 6% в Бней-Браке до 2% в Рамат-Гане. Но и это не рекорд. В Бат-Яме, Кфар-Сабе и в Ход ха-Шароне вообще ни одна из квартир не продана инвесторами в убыток.

Означает ли это, что покупать квартиры в качестве инвестиций надежнее в центре страны, а от покупок на периферии лучше воздерживаться? Возможно, но необязательно. Составители минфиновского обзора отмечают, что одна из причин уменьшения доходов, а то и прямые убытки от продажи инвесторских квартир - заметное сокращением срока инвестиций в квартиры, и это явление особенно заметно на периферии.

Среднее время, в течение которого квартира принадлежала инвестору в первом квартале составляло 20 лет. Но это, опять-таки, в среднем. В Хайфе, к примеру, еще год тому назад этот показатель был равен 26 годам, а в Тель-Авиве этот срок укоротился только на три года.

Александр Казин, НЭП. Фото: Офер Вакнин

The post Инвесторы покупают квартиры или продают? С прибылью или в убыток? appeared first on НЭП.

42 +