2019-8-26 13:30 |
Данные центрального статистического бюро указывают на то, что в Израиле возобновился рост цен на квартиры. Но Клара Цвергель, управляющая сектором работы с недвижимостью в банке «Апоалим», сопровождает оценку ЦСБ множеством оговорок.
«Нельзя говорить, что в целом по стране цены растут, - говорит она. – Скорее, можно говорить об изменениях тенденций спроса. Но даже в местах высокого спроса цены растут медленно и постепенно, не как в прежние времена, когда цены неудержимо летели вверх. И растут цены неравномерно: есть много мест, хотя я не хочу называть их, в которых предложение превышает спрос. Там подрядчики построили слишком много квартир. Так что в разных местах ситуация значительно различается».
Клара Цвергель – самый опытный в Израиле банковский сотрудник, работающий с активами недвижимости, в «Апоалим» она курирует кредитование очень крупных клиентов. В интервью TheMarker она напомнила, что ситуация с ценами на квартиры будет зависеть, в первую очередь, от действий нового правительства – от того, сколько земельных участков будет выделено под строительство, и от планов застройки, которые власти согласятся утвердить. "Но мы уже не видим того натиска клиентов, что был раньше, когда подрядчик, едва начав рыть котлован, уже продавал все квартиры. Сегодня уровень продаж, даже в зонах высокого спроса, адаптирован к темпам строительства", - говорит Клара Цвергель.
- А то, что уменьшилось количество запускающихся объектов, не вызывает беспокойства? (Напомним, что по данным ЦСБ в 2018 году было запущено на 10,8% меньше проектов, чем годом ранее. В прошлом году начато строительство 47.430 единиц жилья, тогда как в 2017-м их было почти 53 тысячи. Таким образом, правительство на 31% недовыполнило поставленный на 2018 год план по началу строительства – прим. «Детали»)
googletag.cmd.push(function() { googletag.display("ros_inArticle_cube"); });- Конечно, если ситуация сохранится, она может стимулировать рост цен. Надеюсь, они очень быстро исправят это.
- Что приводит к росту спроса в других регионах - кроме тех мест на периферии, где, как Вы говорите, построено избыточное количество квартир?
- Это происходит после довольно продолжительной «заморозки» свободного рынка. Многие молодые пары выжидали, в надежде, что смогут приобрести удешевленное жилье. Они не покупали ни в новостройках, ни квартиры со вторых рук. Но рынок нельзя остановить надолго, в конечном итоге спрос делает свою работу. Когда ожидания от участия в лотереях не оправдались, все вернулись на свободный рынок, и спрос вырос.
- Это создает проблемы?
googletag.cmd.push(function() { googletag.display("ros_inArticle_cube_2"); });- Нет. В конечном итоге рынок сбалансирует спрос и предложение. Как банкир, я не вижу в этом фактора риска.
- Недавно мы стали свидетелями краха ряда строительных компаний. Эта волна уже миновала нас?
- Подрядчики конкурируют очень жестко за относительно небольшую прибыль. Потому начался «каннибализм». Но когда слабых «съели», а более сильные компании остались, это явление почти исчезло. Крах компании всегда возможен, но сегодня нет такого риска, как в прошлые года.
- Компании предпочитают заниматься проектами «пинуй-бинуй» («выселение и застройка», когда старый дом сносится, а на его месте строится новый, с большим количеством квартир. Бытует мнение, что компаниям эти проекты предпочтительнее, поскольку не приходится тратиться на приобретение земельного участка под строительства – прим. «Детали»), потому что они им более выгодны, чем новостройки?
googletag.cmd.push(function() { googletag.display("ros_inArticle_cube_3"); });- Это городская легенда. Такой проект приносит ту же прибыль, что и обычный. В прошлом действительно думали, что прибыль окажется выше. Но это не так – если учитывать цену времени, которая уходит на согласование строительного плана и подписание соглашений с жильцами.
Сейчас стало запускаться меньше проектов ТАМА-38, потому что местные власти их останавливают. Если такой проект ведет относительно крупная фирма, у нее хватит ресурсов, чтобы покрыть убытки от задержки. Это способно подорвать финансовое положение небольшой компании, которая больше зависит от графика работ. Но и такие задержки возникают на ранних этапах, они не влияют на банки, которые кредитуют эти проекты только после утверждения, когда местные власти уже не могут прекратить работы.
- Сегодня все больше небольших инвесторов обращаются к проектам строительства офисных помещений…
- Всего год или два эта сфера считалась рисковой. Никто не прогнозировал увеличения спроса. Но ежегодно это становилось сюрпризом. И в прошлом году поняли, что эта тенденция продолжится.
- А коммерческие площади? Ведь предсказания, будто век торговых центров подходит к концу, не оправдались…
- Это во многом зависит от того, как будет развиваться интернет-торговля. Но, поскольку она во всем мире набирает обороты, думаю, и в Израиле будет происходить то же самое. Большой вопрос – как владельцы торговых центров будут приспосабливаться к изменяющемуся рынку. Некоторые развлечения не заменить интернетом – например, кинотеатры. С другой стороны, растет потребность в том, чтобы коммерческие центры располагались недалеко от дома и в местах, где велик транспортный трафик – рядом с железнодорожными станциями, например.
Адар Хореш, TheMarker. К.В. Фото: Роман Позен
|
