2023-9-23 09:00 |
Опубликованные на днях объемы нового строительства - 60 тысяч в годовом исчислении – успокаивают, ведь именно столько и необходимо для удовлетворения спроса, вызванного естественным приростом населения, а это значит, что дефицита квартир в будущем не ожидается. Однако хотя государство по дешевке распродает землю, чтобы поддержать приемлемый уровень строительства, подрядчики цены не снижают, и при этом заявляют, что не в состоянии манипулировать рынком.
Утверждения подрядчиков, все последнее время пугавших нас недостаточными объемами нового строительства, оказались несостоятельными. Их кампания, призванная заставить правительство вмешаться и предоставить застройщикам новые льготы ни на чем, как выяснилось не основана.
К чести министра финансов Бецалеля Смотрича и министра строительства Ицхака Гольдкнопфа нужно сказать, что они не поддались на запугивания, наоборот. Политика, принятая правительством в ответ на опасения остановки строительства жилья, заключалась в том, чтобы позволить рынку сделать свое дело, то есть дать ценам на квартиры снизиться.
Правительство только подтолкнуло этот процесс, начав с первого звена цепочки – с цен, по которым государство продает землю под строительство. Минимальная цена на тендерах снижена до 15% от оценочной - то есть скидка достигает 85% от стоимости, установленной государственным оценщиком. Цель – избежать провалов тендеров, поощрив подрядчиков к покупке земли даже в условиях очевидного замедления темпов продаж квартир.
Предполагается, что подрядчик, покупающий землю, вскоре приступит к строительству, особенно сегодня, когда стоимость финансирования высока - и потому «консервировать» землю невыгодно. Таким образом, гарантируя, что тендеры не провалятся, правительство фактически гарантирует и продолжение строительства.
Цена такой политики очевидна: государство теперь зарабатывает от продажи земельных участков гораздо меньше, но цель оправдывает средства, а цель – избежать жилищного кризиса.
На данный момент новая политика страны зарекомендовала себя как успешная. За исключением нескольких тендеров на периферии, в самой глубинке и в более проблемной сфере строительства для долгосрочной аренды, новых провальных тендеров в последнее время почти не было.
Ответ государства на замедление заключался в том, чтобы позволить рынку работать, а подрядчикам предоставить возможность покупать землю по низкой цене - чтобы они, не оставаясь в накладе, могли потом продавать по более низким ценам построенные ими квартиры.
Проблема в том, что этого не происходит. После полутора лет повышения процентных ставок и падения продаж квартир на 40% и несмотря на то, что у подрядчиков накопился огромный запас непроданных готовых квартир (около 60 тысяч), цены на жилье почти не изменились. Согласно данным ЦСБ, цены в прошлом году в номинальном исчислении выросли на 3%, что означает лишь незначительное их снижение в реальном исчислении – за вычетом инфляции.
Да, подрядчики предоставляют покупателям льготные условия финансирования, а некоторые из них даже стали своего рода страховыми компаниями, гарантирующими покупателям возврат средств в случае снижения цен на купленные квартиры. Все это эквивалентно скидке в несколько процентов от цены квартир - но это и все. Как же так получилось, что подрядчики целый год сидят с непроданными квартирами, но цены почти не снижают?
Существует мнение, согласно которому подрядчики регулируют рынок. Они насильно удерживают цены неизменными, зная, что, как только индекс цен на жилье начнет снижаться, покупатели потребуют скидок и тем самым усугубят падение цен. Таким образом, несмотря на высокие затраты на финансирование, подрядчики пока «консервируют» свой огромный запас квартир и не спешат их продавать.
В минфине подозревают, что именно так и обстоят дела. Отдел главного экономиста министерства, анализируя рынок недвижимости за первый квартал 2023 года, изучил продажи квартир на протяжении 2021-2023 годов и обнаружил, что пики спроса и роста дороговизны квартир пришлись на первый квартал 2022 года, когда цены подскочили почти на 8%. Практически все подрядчики отреагировали на всплеск спроса увеличением продаж по сравнению с рекордными продажами 2021 года.
Но было одно исключение – группа из 26 крупнейших строительных компаний Израиля (продающих более 300 квартир в год.) Входящие в эту группу компании сократили продажи на 26% – хотя процентная ставка Банка Израиля тогда еще не начала повышаться, и на горизонте не было ни облачка, свидетельствующего о близящейся буре.
Так почему же крупные подрядчики именно этот в рекордный квартал начали сокращать продажи? «У нас недостаточно данных, чтобы объяснить это явление, - говорится в обзоре главного экономиста, - но если предположить, что запас квартир у этих компаний не закончился, то снижение произошло из-за предпочтения придержать продажи и поспособствовать удержанию высоких цен на рынке». Иными словами, предполагается, что крупные подрядчики дружно решили уменьшить продажи, что и привело к 8-процентному скачку цен во втором квартале прошлого года.
Может ли быть такое, чтобы 26 крупнейших подрядчиков Израиля образовали картель и подняли цены на квартиры? Организовать картель, в котором участвуют 26 игроков, очень сложно. Проще предположить, что-нибудь попроще, а именно: строительные компании исходили из того, что цены буду расти вечно, поэтому, чем дольше они будут откладывать продажу своих квартир, тем по более высоким ценам смогут их продать. То есть, подрядчики действовали как спекулянты и проиграли: уже в следующем квартале процентные ставки начали расти, а рынок жилья затормозился.
Другое объяснение состоит в том, что рынок регулируют банки, которые финансируют подрядчиков и навязывают им свою политику. Согласно этому объяснению, тот факт, что подрядчики не снижают цены, несмотря на огромные непроданные запасы, объясняется тем, что их удерживают от этого банки, стремящиеся сохранить цены на высоком уровне.
Все объяснения, включая ответ Ассоциации строительных подрядчиков (смотри ниже), исходят из того, что подрядчики, за которыми стоят банки, прилагают все усилия с тем, чтобы цены не падали, а строительные компании оставались стабильными и прибыльными. Можно только задаться вопросом, насколько эти усилия легитимны и окажутся ли они эффективными в долгосрочной перспективе, учитывая падение цен на землю и продолжение строительства квартир в достаточных объемах.
***
Ассоциация подрядчиков в ответ заявила: «В 2021 году количество проданных квартир резко увеличилось, и потому у части компаний показатели 2022 года указывают на снижение. Это явление особенно характерно для крупных компаний, отличающихся большими и стабильными объемами продаж - в то время как в средних и малых компаний показатели отличаются большим разбросом.
Рынок жилья в Израиле является свободным и эффективным. Вероятность целенаправленного и скоординированного регулирования объемов строительства и продаж стремится к нулю. Каждая строительная компания исходит из своих собственных соображений. Строительные подрядчики обеспечивают работой более 300 тысяч человек, и можно только приветствовать усилия менеджеров, стремящихся обеспечить стабильность и процветание своих компаний».
Мейрав Арлозоров, TheMarker. Фото:Тесс Шафлан
The post Подрядчики и банки «регулируют» квартирный рынок? В минфине считают это вполне возможным appeared first on НЭП.
источник »
|