фото показано с : nep.co.il

Ситуация, в которой оказался рынок жилья в последние месяцы, напоминает стагфляцию – сочетание инфляции со стагнацией, то есть роста цен со спадом в экономике. Это редкое, почти нелогичное явление, чаще всего бывает вызвано большим дефицитом сырья, необходимого для промышленности. В последний раз такое явление экономисты прогнозировали в середине 1970-х годов в результате сокращения мировой добычи и подорожания нефти на сотни процентов. Рост цен на жизненно важное сырье вызвал рост цен на рынке, в то время как экономики, с трудом адаптировавшиеся к быстрым изменениям, вошли в рецессию — и уровень безработицы вырос.

Но рост цен на нефть в прошлом году никак не является причиной сокращения рынка недвижимости, и уж точно не является причиной ежегодного роста цен на квартиры на 18 процентов, начавшегося задолго до скачка цен на энергоносители. На рост цен на квартиры в Израиле не повлияло даже повышение процентных ставок — глобальное явление, которое уже значительно снижает цены на квартиры в Европе и многих американских штатах.

Подобно тому, как нефть вызвала стагфляцию 1970-х годов, рынок жилья в Израиле переживает свой «энергетический кризис». Внешний фактор, воздействующий на него и вызывающий головокружительный и непрерывный рост цен, это постоянный дефицит предложения в результате провальных действий правительства, регулирующего этот рынок. В результате дефицит стал настолько велик, что на него почти не влияют действия, которые государство время от времени пытается инициировать.

Например, стратегия, направленная на удаление тысяч инвесторов с рынка недвижимости посредством ужесточения налогообложения, с целью снизить спрос. Но рост цен не пошел на спад после последнего повышения налогов, скорее даже наоборот. Более значительным шагом стало повышение процентных банковских ставок начиная с апреля, что привело к уходу с рынка тысяч покупателей и инвесторов, число заключенных сделок о купле-продаже недвижимости снизилось к июлю месяцу на 28 процентов.

Некоторые видят в повышении процентных ставок Банком Израиля решение проблемы роста цен. Но правда в другом. Увеличение процентной ставки с точки зрения покупателей равнозначно повышению цены квартиры. Только в этом случае прибавка к цене выплачивается банку, а не застройщику. Единственную разницу можно найти только для очень богатых покупателей, которым не нужна ипотека, в то время как менее обеспеченные слои населения удаляются все дальше от мечты о своей квартире.

Рост индекса цен на квартиры в июне-июле 2022 г. в размере 1,3 процента был точно спрогнозирован всеми игроками на рынке. Факт остается фактом: продавцам на рынке вообще не требовалось давать какие-либо скидки, чтобы вести свою деятельность в обычном режиме. Доминирующим игроком на рынке являются застройщики, хотя они составляют всего около 25-30 процентов, но почти все принадлежащие им квартиры распродаются на три года вперед.

Неудивительно, что, несмотря на статистические данные о снижении продаж, цены на новые квартиры в июне-июле продолжали расти, причем темпами выше среднего – на 1,9 процента. Продавцы квартир на вторичном рынке также не спешат отказываться от цены, которую они надеялись получить. Часть из них продает, чтобы была возможность купить новую квартиру и улучшить свои жилищные условия. И поэтому, несмотря на резкое падение числа сделок о купле-продаже, цены продолжали расти.

Куда пропали покупатели?

За последние четыре месяца доступность покупки квартиры сильно снизилась. Не только сумасшедшее повышение цен, которое с начала года уже достигло 11 процентов, но и повышение процентных ставок в совокупности на 1,9 процента. Все это увеличило нагрузку на покупателей.

Учитывая рост цен и процентной ставки, в течение года расходы семьи по ипотеке увеличились более чем на 1000 шекелей в месяц – при покупке той же квартиры. Уже одно это обстоятельство исключает ежегодно десятки тысяч семей из круга потенциальных покупателей.

Дело не только в статистике. За последние месяцы опустели офисы по продаже квартир в новых проектах, снизилось количество запросов в Интернете о покупке квартиры. За сухой цифрой 18-процентного годового роста цен стоят реальные люди. Покупатели квартир не стали богаче на 18 процентов в год. Они увеличили кредиты, взятые в банках, и теперь Банк Израиля сообщил, что праздник дешевых ипотечных ссуд закончился. Небольшой остаток квартир, оставшихся на продажу на рынке, раскупят состоятельные люди, которым не нужна ипотека. И еще несколькими тысячами счастливчиков, которые выиграют квартиры в государственных лотереях и смогут купить их со скидкой.

Рост цен на квартиры разогревает и соседний рынок, на котором находятся все те, кто не может себе позволить купить квартиру. Это рынок аренды жилья, где также растут цены. Арендаторы квартир при продлении договора были вынуждены согласиться на увеличение платы в среднем на 3,7 процента. При переезде на другую квартиру или смена арендатора цена подскакивала еще выше - на 5,8 процента.

Арендная плата обычно увеличивается одновременно с ростом процентной ставки. Министр жилищного строительства Зеэв Элькин и министр финансов Авигдор Либерман внесли существенный личный вклад в скачок арендной платы, от которого страдают самые бедные среди арендаторов. Действия министров по вытеснению инвесторов с рынка недвижимости привело к сокращению предложения на сотни квартир в месяц в аренду, и цены подскочили соответственно. Министры пытались компенсировать это за счет поощрения долгосрочной аренды, но пока они добились более чем скромного успеха в этой области.

Израиль молодая страна, молодых семей становится все больше, и потеря доступности элементарной крыши над головой является основным фактором роста экономического и социального неравенства. Перекредитованность и огромные долги у тех, кому удалось купить квартиру, связывают их на долгие годы и будут постоянно угрожать их финансовой стабильности. Но наметившийся жилищный кризис пока не вызывает значительных протестов. Соответственно, ни одна из партий не предлагает решений и не пытается бороться с этим явлением. Это говорит о том, что шансы на перемены и борьбу с этим явлением после прихода к власти нового правительства, которое будет сформировано после выборов, очень невелики.

Хадар Хореш, TheMarker Ц.З. Фото: Офер Вакнин

The post Квартира убегает от тысяч семей: взлетели банковские ставки и цены appeared first on НЭП.

52 +