2023-6-18 08:30 |
Тендеры на строительство квартир для долгосрочной сдачи в аренду проваливаются один за другим. Компании, выигравшие тендеры и построившие дома в рамках таких проектов, выставляют их на продажу. Так рушится мечта о долгосрочной аренде в Израиле.
Повышение процентных ставок и кризис на рынке жилья выявили новое и набирающее силу явление: тендеры, призванные удовлетворить спрос на аренду квартир, закрываются по гораздо более низким ценам, чем раньше, из-за проблем с кредитованием подрядчиков и мер предосторожности, принимаемых банками, да и сами подрядчиками.
По данным Земельного управления, в целом объемы продажи земли снизились незначительно: в первой половине текущего года проданы земельные участки под строительство 20.858 квартир по сравнению с 21.474 в первом полугодии прошлого года.
Это вполне приемлемые показатели с учетом падения продаж новых квартир на десятки процентов. Застройщики действительно готовы платить за участки меньше, чем раньше, но все же запасаются землей в надежде на восстановление рынка. Много хуже обстоят дела с покупкой земли для строительства квартир, предназначенных для долговременной аренды.
В первую очередь такие тендеры проваливаются на периферии. К примеру, совсем недавно фиаско закончились тендеры в Мигдаль ха-Эмеке, Иерухаме и Беэр-Шеве. Но так происходит не только на периферии. Неудача постигла тендер в Герцлии, а покупателей еще на один проект в этом городе удалось найти только в ходе заново организованного тендера, предусматривавшего снижение цены земельного участка на десятки процентов.
Если какие-то тендеры и завершаются успехом, только в районах повышенного спроса. Похоже, что большинство участников рассматривают их как возможность приобрести землю по относительно невысоким ценам, даже если им придется ждать несколько лет, чтобы получить прибыль. Так или иначе, предложение, исчисляемое несколькими тысячами квартир в год, означает что институционального рынка аренды фактически не существует, очереди на аренду немногочисленных квартир растягиваются на год и более, а на свободном рынке съем квартиры при смене арендатора дорожает на 8-15%.
Почти полное освобождение от налога на доход от аренды и от отчетности по этому доходу превратили частную индустрию аренды в огромное предприятие по отмыванию денег и сокрытию доходов. Между тем, на фоне головокружительного роста процентных ставок и цен на квартиры, сделавших недосягаемой мечту о собственном жилье для многих тысяч израильских семей, признаки неблагополучия в сфере долгосрочной аренды выглядят особенно отчетливо.
План по развитию долгосрочной аренды был помпезно обнародован в 2015 году, и его инициаторы заявляли о строительстве 150 тысяч квартир. В то же время государство пошло в атаку и ввело повышенный налог на инвесторов, покупавших квартиры для последующей их сдачи в наем на один-два года. Инициаторы обещали, что сокращение предложения на рынке съемного жилья будет с лихвой компенсировано расширением рынка институциональной аренды по приемлемым ценам.
Но многообещающая программа «Дира леаскир» пала жертвой внутренней борьбы между министерствами и жесткой конкуренции между чиновниками и политиками. На практике земля и ресурсы, необходимые для ее реализации, не выделялись, государство откровенно предпочитало более эффектную программу «Цена для новосела» и фактически забросило программу долгосрочной аренды.
Вот так и получилось, что четыре года (2015-2019) были потрачены впустую. Те немногие проекты, которые были все же были реализованы и оказались успешными, такие как проект аренды «Глиль-Ям» в Герцлии, и сегодня пользующийся повышенным спросом, использовались в основном для пиара и для сокрытия провала программы в целом.
Нулевые процентные ставки подталкивали инвесторов к поиску новых вариантов капиталовложений, и даже при своей относительно невысокой доходности одним из таких вариантов был рынок строительства квартир для долгосрочной аренды. Правительство предлагало заманчивые льготы, иногда даже слишком заманчивые, и инвесторы приобретали для сдачи в аренду целые жилые комплексы, а строительные компании переводили строящиеся ими здания с квартирами на продажу в разряд проектов долгосрочной аренды.
Еще два года тому назад государство позволяло предпринимателям получать налоговые льготы, если они сдавали квартиры только на пять лет. Подрядчики пользовались случаем, сдавали квартиры в аренду на несколько лет, в течение которых квартиры росли в цене, а потом продавили их с повышенной прибылью, еще и пользуясь щедрыми налоговыми льготами. Позже в закон были внесены поправки и минимальный срок аренды увеличился до 15 лет, и все равно спрос на инвестиции в арендное жилье превышал предложение.
Прибыльность таких проектов определялась разницей между процентными ставками на кредиты, которые брали застройщики, и доходом от сдачи квартир в наем. Эта разница обнулилась (в лучшем случае), когда процентные ставки на рынке подскочили до 5-процентного уровня, а иногда исчислялись двузначными числами. Спрос на арендные проекты упал, некоторые компании даже начали предлагать к продаже приобретенные ими проекты, но покупателей нашли очень немногие.
Простое объяснение фактическому исчезновению рынка строительства квартир для долгосрочной аренды дал Хаим Фейглин, гендиректор строительной компании «Цемах Хермон». Эта компания не раз участвовала и выигрывала тендеры на строительство жилья для долгосрочной аренды. В 2018 году «Цемах Хермон» приобрела проект, предусматривающий строительство 100 квартир в новом микрорайоне «Рабин» в Кармиэле, но в январе текущего год продала его за 135 млн шекелей инвестиционному фонду Rent It, специализирующемуся на арендных проектах. «Это была хорошая сделка в рыночных условиях того времени, - говорит Фейглин. - Процентные ставки были нулевыми, земля недорогой, а проект обещал доходность, превышающую ту, что мог предложить банк и составляла около 4%. Но сегодня наша компания не может себе позволить такую доходность от сдачи квартир в наем».
Адар Хореш, TheMarker. Фото: Офер Вакнин
The post Что там купить, скоро мы не найдем квартиры и для аренды appeared first on НЭП.
источник »
|
